İpotek Nedir? İpotek Nasıl Ettirilir ve Kaldırılır?

Hepimiz zaman zaman borç para almaya ihtiyaç duyarız. Ancak çoğu zaman ihtiyaç duyduğumuz bu borç parayı alabilmek için, borç aldığımız kişiye bazı güvenceler göstermemiz gerekebilir. İşte bu güvencelerden birisi de, ipotektir. Bu sebeple bu yazımızda, ipotek nedir sorusuna cevap verilecektir.

İpotek; en basit tanımıyla söylenecek olursa, bir alacağın güven altına alınması amacıyla bir malın rehin tutulması anlamına gelmektedir. Alacağı güvence altına alan mala, ipotekli mal denilmektedir. Bir borcun ödeneceğine güvence oluşturmak amacıyla kurulan ipotek, bir sınırlı ayni haktır. Söz konusu bu hak, lehine kurulan kişiye, borç ödenmediği takdirde söz konusu taşınmazın paraya çevirerek alacağını tahsil etme yetkisi verir.

• İpotek yalnızca taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Medeni Kanunumuzda taşınmaz sayılanlar; arsa, tapu kütüğüne ayrı bir sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümlerdir.
• İpotek kurulacak olan taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olması şart değildir. Bir üçüncü kişinin taşınmazı üzerinde de, (onun rızasına dayalı olarak) ipotek kurulabilir.
• Borç ödendiğinde ipotek de ortadan kalkar.
• Alacak devredildiğinde ipotek hakkı da yeni alacaklıya geçer.
• İpotek ettirme, en çok bankalar tarafından kredi verilirken kullanılmaktadır. Bankalar kredi verdikleri kişinin borçlarını ödememesi durumuna karşı kendilerini güvence altına almak isterler.
• İpotekli alacak ödenmediği durumlarda, ipotekli taşınmaz alacaklının mülkiyetine geçmez. İpotekli taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve alacak bedel buradan karşılandıktan sonra arta kalan miktar taşınmaz sahibine verir.

Nasıl İpotek Ettirilir?

İpotek, taşınmaz malikinin talebi doğrultusunda kurulur. İpotek tapu sicilini tecili gerektiği için, tapu sicil memuru tarafından kurulmaktadır. Daha sonra alacaklının istemine bağlı olarak alacaklıya, alacağını ipotekle güvence altına aldığını gösteren bir belge verilir. Ancak unutulmaması gereken bir nokta şudur ki, bir taşınmazın ipotek ettirilmesi için, geçerli bir hukuki sebebin olması gerekmektedir. Bu hukuki sebep ise, ipotek sözleşmesidir.

İpotek Sözleşmesi: Bu sözleşmede, borçlu ve alacaklı arasında olan ana borç, borcun ödenmesi için alacaklıya verilen süre ve borç ödenmediğin para çevrilecek olan taşınmazın detayları yer alır. Eğer taşınmaz maliki ile borçlu aynı kişi değilse, bu durumda sözleşmeye bir üçüncü kişi olara alacağı teminat altına alacak taşınmazın maliki de dahil olur. Bu sözleşmenin kurulması, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur.

İpotek Harcı: İpotek ettirme işleminden önce, Tapu Müdürlüğü’ne bir ipotek harcının ödenmesi gereklidir. Bu harç miktarı her yıl belirli oranlarda artmaktadır. Harç miktarlarını Tapu Müdürlüklerinin internet sitelerinden detaylı bir şekilde görebilirsiniz.

Şimdi, ipotek ettirmenin aşamalarını maddeler halinde sıralayalım:

• Taraflar arasında yapılmış bir ipotek sözleşmesi.
• Taşınmaz malikinin ipotek kurulması yönündeki talebi
• İpotek harcının ödenmesi
• Tapu memuru tarafından, ipoteğin tapu siciline tescil edilmesi

İpotek tescil talebi, ipotek tesisi dilekçesi ile yapılmaktadır.

Not: Yukarıda iradeye bağlı olarak kurulan ipotek anlatılmıştır. Bankalardan alınan krediler için iradi ipotek kurulur. Bu sebeple yazımızda iradi ipotek işleminin detayları anlatılmıştır. Yoksa kanundan doğan bazı ipotek haklarının hukuki bir sebebe ihtiyacı yoktur, yalnızca tescille kurulurlar. Yine bazı kanuni ipotek hakları vardır ki kurulmaları için tescile de gerek yoktur.

İpotek Ettirmek İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Bir taşınmazın ipotek ettirilmesi için aşağıda yer verilen belgelerin olması gereklidir. Ancak bu belgelerden önce, üst bölümde bahsettiğimiz başvurulan yapılmış olması ve geçerli hukuki sebebin de hazırlanmış olması gerekmektedir.

1. Alacağı güvence altına alacak taşınmazın tapu senedi
2. Alacaklının ve borçlunun üzerinde fotoğrafları bulunan nüfus cüzdanı
3. Eğer borçlu ya da alacaklı bir tüzel kişilerse, bunları Ticaret Sicil Müdürlüklerinden alınmış vergi levhası ve yetkili kişilerinin isimleri ve imzaları
4. Kat mülkiyetine kayıtlı bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulacaksa bu taşınmazın DASK poliçesi.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

Üst bölümlerde anlattığımız biçimde kurulan ipotek, yine kurulmasına benzer bir biçimde kaldırılmaktadır. Ancak şunu önceden belirtmek gerekir ki, yolsuz bir ipotek tescili, tapu kaydının düzeltilmesi davasıyla düzeltilebilir. Yolsuz tescil, her nasıl olduysa taşınmaz malikinin talebi olmadan tapu silicine tescil edilen ipotek hakları başta olmak üzere, geçerli bir hukuki sebep olmadan tescil edilen ipotek haklarını da kapsamaktadır. Bu durumda, ortada bir hukuka aykırılık vardır ve mahkeme hükmüyle düzeltilebilir.

Yukarı söylediğimiz dışında yolsuz olarak kurulmamış bir ipotek ancak aşağıda anlatıldığı biçimde, terkin edilebilir yani kaldırılabilir.

İpoteğin kaldırılabilmesi için, öncelikle borcun tamamen ödenmiş olması gereklidir. Borcu tamamen ödenmeden, hukuka uygun bir biçimde kurulmuş olan bir ipoteğin kaldırılması mümkün değildir. Burada değinilmesi gereken bir husus da, ipoteğin kaldırılması da, tıpkı kurulması gibi talebe bağlıdır.

Borcu tamamen ödenmiş ipotek hakkı da kendiliğinden kalkmaz. Talep gereklidir. İşte söz konusu olan bu talep de, ipotek fekki ile taşınmaz maliki tarafından yapılmaktadır.

İpotek Fekki Nedir?

İpotek fekki, alacaklıdan alınan borcun tamamının ödendiğine ilişkin yazıdır. Bu yazı olmadan ipoteğin kaldırılması söz konusu değildir. Bu yazı alınmadan alacaklının ölmesi halinde, ipotek fekki alacaklının yasal mirasçılarından alınacaktır.

İpotekli taşınmazın maliki, ipoteği kaldırmak için öncelikle, alacaklıdan aldığı ipotek belgesiyle Tapu Sicil Müdürlüğü’ne, ipoteğin kaldırılması için talepte bulunacaktır. Bu talebin ardından başvuru yapılan Tapu Müdürlüğü tarafından gerekli incelemeler yapılacak incelemelerin ardından, tapu sicilindeki şerh yani düşülen kaydın bir kalemle üzerin çizilecek ve söz konusu alacağı teminat altına almış olan taşınmaz, ipotekli olmaktan çıkmış olacak. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, ipotek fekki belgesinin alacaklı tarafından borçlu adına düzenlenmesi gerektiğidir. Mesela banka tarafından konmuş bir ipoteğin kaldırılması için, bankadan borcun ödenmiş olduğuna dair bir yazı alınması gerekmektedir. İşte bu yazıya ipotek fekki denilmektedir. Bu yazı olmadan ipoteğin kaldırılması mümkün değildir. Bu belgenin alınması için de, belli bir harç miktarı vardır. Yani nasıl ki ipotek kurulurken belli bir harca tabii idi, kaldırılırken de belirli bir harca tabiidir. Bu harç miktarları her sene belirli oranlarda değişiklik göstermektedir.

İpoteğin Kaldırılması Davası

Yukarıdaki şekilde, borç ödenmesine rağmen ipotek fekki belgesi alınmıyorsa bu durumda, söz konusu alacağı teminat altına alan taşınmazın maliki, ipoteğin kaldırılması davası açacaktır. Bu davanın açılması, herhangi bir süreye tabii değildir. Kişi dürüstlük kuralına aykırı davranmadığı sürece bu davayı istediği zaman açabilecektir.

Davanın açılması için, borcun ödendiğine dair bir senedin elinizde bulunması gereklidir. Eğer böyle bir senet elinizde yoksa ipotekten kurtarma bedelini mahkemeye yatırmanız durumunda bu davayı açabilirsiniz. İpoteğin kaldırılması davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine açılmaktadır.

Ancak ipoteğin kaldırılmasıyla ilgili herhangi bir sorun yaşıyorsanız, bu sorunu kendiniz çözmeniz biraz zor olacaktır. Hatta bu sorunu çözeyim derken çeşitli hak kayıplarına sebep olabilirsiniz. Bu sebepler dolayısıyla, bu işlerle ilgilenen bir avukattan yardım almanızı şiddetle öneririz. Her ne kadar dava hak düşürücü  süreye tabi olmasa da, zaman kaybının bile oldukça büyük maddi kayıplara sebep olacağını hatırlatmakta yarar görüyoruz.